海外投資

バンコクから車で１時間で行ける街、アユタヤ。世界遺産に指定される都市であり、タイの中でも観光地としての知名度が高い街です。ただし、投資先としてアユタヤを考えている人は少ないでしょう。

しかし、このアユタヤに大きなチャンスが生まれようとしています。個人資産180億円の投資家、チャーリー・タカ氏が医療・健康をテーマにしたコンドミニアムを作り、タイムシェア形式で販売しようと動いているためです。

これまで、タイでは不動産投資への融資を得るのが難しいため、レバレッジを利かせるのが難しいという決定的な問題がありました。しかし、アユタヤの案件ではタイムシェアの方法、つまり一戸をそのまま所有するのではなく、一部の権利を獲得して１年のうち一定期間だけ（たとえば１週間）使用できるというものです。

そのため、毎月の支払額は銀行からのローンなしでも安くなるのです。アユタヤのタイムシェアはコンドミニアムの使用ができるだけではなく、そこから上がる収益を得られます。

充実した医療設備を持っているので、住む人だけではなく医療ツーリズム、すなわち健康診断などで日本人がやって来ることも見込めます。日本語で対応ができ、日本国内で人間ドックを受けるよりも格安であれば、アユタヤまで来て世界遺産や近くのバンコクを楽しむということが可能なのです。

このタイムシェア形式は、すでにチャーリー・タカ氏がフィリピンのマカティでも行っている方法なので、安心して任せることができます。

マレーシアの中でも南側、シンガポールの隣に接している街がジョホールバル。日本人にはサッカーのジョホールバルの歓喜（98年のサッカー・フランス・ワールドカップの出場を決めた試合）ぐらいでしか認識されていないものの、海外投資において熱い注目を集めています。

その理由としては、何と言ってもシンガポールまで陸路で30分という立地です。イミグレーション（入国管理）も車から降りる必要がないので、タクシーに乗ったままで手続きが終わります。隣町まで行く感覚で、ジョホールバルからシンガポールまで移動できるのです。

マカオに隣接する中国のジュハイの不動産が短期で爆発的な値上がりを見せたように、世界有数の経済成長を見せるシンガポールの隣にあるジョホールバルも、不動産価格の高騰が見込まれています。というよりも、すでに始まっているのです。

2010年の終わりから、あるコンドミニアムは半年足らずで20％の値上がりを示しています。すでにシンガポールはジョホールバルの10倍ほどの不動産価格となっているため、十分に通勤圏内となるこの街の物件も、すでに価格が釣り上がってきています。

これまで、ジョホールバルの物件価格が上がっていなかったことを不思議に思うかもしれません。これには理由があり、ジョホールバルの先代の政治のトップがシンガポールと折り合いが悪く、共に成長するという姿勢がなかったのです。そして、その死去に伴い、政治的にもシンガポールとの協力体制が敷かれ、大きく状況が変わってきました。

そのため、ジョホールバルでは高級コンドミニアムの建築も進んでいます。シンガポールにオフィスを構えるコストが高騰している中で、ジョホールバルに移ってくる企業があったり、ジョホールバルに住居を持ってシンガポールへ通勤する人が増えているためです。

このような環境は、不動産投資においては大きな魅力があります。同じマレーシアの中でも、クアラルンプールはすでに不動産価格が上がってしまっているものの、ジョホールバルはこれからの上昇が見込まれます。

金融を中心に世界の中心の一つにまで成長してしまったシンガポール。この国への圧倒的なアクセスの良さは、ジョホールバル以外にはない魅力です。これからの不動産価格を考えると、海外投資の中でも重要な位置づけを持つ案件と言えるでしょう。

さらに詳しくジョホールバルでの投資を学びたい方は、こちらをご覧ください。

住む場合だけではなく、海外投資の際にもビザが必要となることがあります。たとえば、不動産を購入する時に融資を受けようとすると、その国のビザを持っていることが条件になっているような場合があるためです。

そのため、海外不動産投資の際に、同じ国でもビザの有無によって融資がおりるかどうかが変わり、結果的に利回りが別次元になってしまうことがあるのです。レバレッジを利かせられないのは、不動産を買う上で大きな痛手です。

しかも、ビザは永続的な制度ではなく、国の発展に伴って条件が厳しくなる傾向にあります。貧しいうちは外国人を積極的に受け入れるものの、豊かになってくれば一定以上の資産を持っていたり、銀行にデポジットとして預ける人しか受け入れなくなってしまうのです。

その国の利益を考えれば、当然の処置と言えるでしょう。すでに経済発展が進み、人口も増えているのであれば、むやみに外国人にビザを発行する理由がありません。むしろ、そんなことをすれば治安の悪化や自国民の雇用の喪失につながりかねません。

そのため、海外投資の対象国である場合、特に不動産を購入する場合には、取得できるうちにビザを取っておくのが基本となります。往々にして、投資対象国に限って、ビザの発給条件が厳しくなったり、新規発行がなくなったりしがちなので、気を付けておきましょう。

海外で不動産を購入する場合、原則としてノンリコースローンが適用されます。どのような意味かというと、銀行からお金を借りても、購入した不動産を売却してその分のお金を支払えば、それで債務が帳消しになるのです。

つまり、銀行でノンリコースローンを組んで不動産を購入する場合のメリットとして、不動産を売却したにもかかわらず、銀行へのローンのみが残るという大きなリスクを背負わなくていいのです。

個人がマイホームを購入する場合、あるいは投資用物件を手に入れる場合、このノンリコースローンは大きな力になります。何しろ、同じ金額を借りたとしても、その後に背負うリスクが全く違うのです。

たとえば、銀行から2000万円を借りて不動産を購入したとします。その価格が半額の1000万円まで下落したとしましょう。日本でおなじみのリコースローンの場合、この場合にも2000万円を返済しなければなりません。これに対し、ノンリコースローンなら不動産を売却して1000万円を返せば（加えてこれまでの返済分も諦めることになる）、それで債務がなくなるのです。

日本なら自己破産でもしない限り、このようなメリットは得られません。しかし、ノンリコースローンが適用されている国なら、いざとなれば不動産を売却することによって、それ以上の重荷を背負う必要がありません。

ノンリコースローンは世界の主流

このように大きなメリットがある一方、日本ではなじみのないものだけに、ノンリコースローンは意味が分からないと敬遠されたり、個人には適用されないのではないか、あるいは金利が高いのではないかと誤解されがちです。

しかし、世界的に見ればノンリコースローンこそ主流なのです。法人だけではなく、個人に対しても同様です。そのため、海外不動産に投資をする時には、ノンリコースローンの恩恵を受けられるケースが多いため、日本国内でのマイホーム購入に比べてリスクが小さいというメリットがあります。

銀行が適切な審査を行うことができるのなら、貸し出しをする側の責任として、購入した不動産さえ返せば損失が出ても銀行の方で補填するという仕組みができます。日本でこのノンリコースローンの仕組みが普及しないのは、一つには銀行の審査能力の問題があるでしょう。

加えて、人口減少などで不動産価格が継続的に下がると予想される日本においては、購入すれば値下がりするケースがほとんどであるため、需要が高まっている新興国と異なり、ノンリコースローンが銀行にとってハイリスクになりすぎるという側面もあります。

日本人にとってはなじみの薄いノンリコースローンですが、ここには海外不動産投資を行う意味の一端があるのです。

日本においては、銀行からお金を借りて不動産を購入した場合、物件の価格が下落しても借入金額を返す義務があります。これがリコースローンと呼ばれるもので、借主がリスクを負わなくてはならないものです。

これに対し、世界的なスタンダードとなっているのはノンリコースローンで、物件を手放してしまえば、それ以上のお金を返す必要がない制度です。つまり、不動産の価値が下落した時のリスクを購入者が負うのか、銀行が負うのかの違いと言えます。

日本においてはリコースローンが適用されており、さらに言えば住宅を購入する時には連帯保証人を付けるのが一般的です。そのため、たとえ返済が苦しくなって不動産を手放しても債務は残り、首が回らなくなってしまうのです。

連帯保証人に迷惑をかけるわけにもいかず、生命保険金で返済を行うために自ら命を絶ってしまう人が毎年出ているのです。この意味では、リコースローンとは命がけの契約と言えるでしょう。

もっとも、日本のように住宅価格が高確率で下落する国の場合には、リコースローンにしておかなくては銀行が貸し出した資金を回収できず、世の中にお金を流す役割を果たせなくなってしまいます。その意味では、ある部分では仕方ないのかもしれません。

不動産の価格下落が当然の出来事である日本と、あくまでイレギュラーな出来事である新興国を比べた時、銀行にとっても貸出のリスクが異なるため、国によってリコースローンなのか、ノンリコースローンなのかが違うのは、ある部分で理由があることです。

考えなくてはならないのは、銀行がリコースローンを取らざるを得ない、つまり物件の価格下落を大きなリスクと捉えている環境において投資をして勝てる確率があるかということです。このことは、日本で住宅を買う前に考慮しなくてはならないでしょう。